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金九银十不再 限售升级引起房源结构改变
来源:禧泰公司 2017-11-02

今年的“金九银十”情况与去年很为相似,房地产市场一轮又一轮密集的调控政策,让原本应该火热的交易市场再一次遇了冷。而且今年的调控好像比去年还要严厉。据有关机构统计,2017年以来,截止到10月中旬,有关房地产的政策已经多达180次;9月以来,超过45个城市发布了有关房地产的相关政策,成为史上最为密集的调控政策潮,密集程度甚至超过了2016年10月份。

但与去年调控不同的是,2016年9、10月份的调控政策大都以“限购”、“限贷”为主,而今年的政策最引人注目的关键词却是---限售,且此次加码调控的城市也多为二、三线城市,分别包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、无锡等。而限售政策的要求是须取得不动产证满2年或3年后(个别城市更长时间)方可转让。

为了打击房地产市场上的投机炒房行为,我们以前的政策关注点都是如何限制购买人在拥有自住房的情况下去购置额外的房产,抑或是增加首付额度,限制买房的贷款金额。虽然限购、限贷的调控取得了一定成效,并在一定程度上遏制了房价的快速上涨,但并没有从源头上限制房源的出售标准。近年来,市场上的二手房交易变得火爆,我们也一度认为房地产市场开始进入“存量房时代”。但在存量房为主的交易市场上,二手房源市场也是乱象横生。仍有很多炒房者瞄准二手房市场,在政策相对宽松的二三线城市继续投资炒房,造成个别城市房价起起伏伏,市场冷热不均。二手房市场大,存量房比新房房源量多,二手房交易市场上,限购和限贷只能限制“需”方,而限售政策则是从“供”方入手,双管齐下。

限售政策要求一般是取得不动产证满几年后才能交易。如此一来,市场上的很多二手房房源都不再满足挂牌交易的标准。在“存量房时代”,房源结构也不免将随之改变。

首先是市场上可自由交易的房源将会越来越少。我们都知道,在土地价格飞涨,土地资源稀缺的现状下,热点城市的一手商品房数量并不多,且一直处在供不应求状态下。限售政策一出,不管是新房还是二手房,购房难度都将大大增加。在房源急剧减少的情况下,无疑会抑制一部分炒房行为,保护刚需。另一方面,二手房很大一部分是改善性需求,从户型角度来说,也会造成三房四房户型的稀缺。

其次,租赁住房的比例将大幅增加。自从“租购并举”的政策发布以来,各大房产开发商纷纷转战长租公寓市场,各地政府也都在适时增加租赁用土地的出让。为了发展和保护租赁市场,一些城市也开始出台各类租赁政策去监管市场,保障承租和出租方的各类权益。几日前,广州政府官方租房平台---阳光租赁平台也已经上线,由此也可以看出政府发展租赁市场的决心之大。

此外,保障性住房也将在市场上占据一定份额。限售一出,买房难,不止是炒房者买房难,房源量急剧减少的情况下,对于一部分刚需来说,因购买的经济能力低导致购房的竞争力也低,买房更难。因此一些保障性住房、人才公寓等就需要及时推入市场。例如北京和上海、杭州等城市都有各类保障房安置计划,以解决部分刚需需求。

限售政策的密集出台,虽然会影响房地产市场的房源结构发生改变,但长期来看,限售的意义是深远的。一方面能避免太过活跃的房地产市场的投机炒房行为,使当前的楼市降温,二是可以为楼市长效调控机制的建立争取时间,为后期不动产登记制度的推行及房地产税的相关立法做好准备措施。

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