0532-5886 0566 value@cityre.cn
全国房地产自动估价平台 > 估价研究 > 岛城公寓市场调查
岛城公寓市场调查
来源:禧泰公司 2017-12-04

这两年由于住宅房价上涨幅度较大,另外国家实施一系列的房产调控政策,受房价以及调控限购政策的影响,公寓相对来说越来越受置业者青睐;加之loft公寓等系列产品凭借设计新颖、风格、空间、局部等因素,赢得了不少年轻人的喜爱,同时公寓购房总价低,置业成本低,几十万可轻松购房,促进了公寓产品的销售。

目前岛城市场公寓产品在售项目超过三十多个,大多产品的户型分为平层和LOFT结构,面积区间在35-100多平不等,销售价格根据区域和产品的性质来分大概在7000元到20000元每平米之间,各别市南区公寓产品单价在35000元到40000元以上。在售项目如下:

1、市南区4个:中联自由港湾、丽景御筑(70年产权)、中铁青岛中心、万丽海景;

2、市北区10个:晶蓝公馆、爱家公寓、启迪协信创客公寓、海尔云街、信达蓝庭府邸、滨海壹号、蓝泰悦海one、海信绍兴路66号、橙BOX、国信紫云台;

3、李沧区4个:金科罗兰公馆、天泰书院壹号、保利公园LOFT、蓝山湾蓝寓;

4、城阳区7个:首创惠公寓、国豪金融保险中心、泰豪金融保险中心、水悦城、青实口水街、富力总部基地、青特鲸寓;

5、黄岛区6个:东方影都、城市传媒广场、世贸悦海、麦迪坤澎湃岛、梦时代广场、中铁青岛博览城;

6、即墨区2个:南山悦海度假公寓、青岛琴湾;

公寓根据用途,可以分为:普通住宅公寓、商住两用公寓、酒店式公寓 和 住宅公寓。

公寓的产权一般都是40年的,有一些公寓是50年的产权,那些拥有50年产权公寓的地块是由政府划分的商业地块改建而来,它本身的用途就是作为商业用的,具有申请营业执照的资格。其中,只有住宅公寓是70年产权的。

公寓以其单位面积小,总价低,投资风险较低,转让出租收益较大而在市场上推广,目前阶段由于国家房产政策限购限贷等因素,更加体现出了公寓不限购、不限贷的优势,并且随着目前房产市场的转型,国家对租赁市场的大力支持,使得银行和各开发商将重点转移到租赁市场,公寓市场的发展形势大好。

目前市场上经营公寓产品的运营模式大概有两种:

第一种:集中式的运营模式:品牌公寓买下或者租赁下整栋楼(或者其中的几层),进行长期的承租,然后对房间进行整体的装修,统一风格,统一管理,然后进行出租。在此类的运营模式中,品牌公司往往还会增加公寓的客房服务、白领食堂、活动健身或者休闲娱乐的场所来作为附加值,出租的价格较高,回收成本的时间较长像链家的自如公寓。

金科罗兰公馆、国信紫云台、天一财富中心、泰豪国际广场等项目他们就是和橘子酒店、魔方公寓、途家等合作经营,他们大多以承租整层的形式运营,代为托管公寓,一般公寓的所有权属于业主,他们只负责经营,并给于房东保底的收益。

而万科在新都心的泊寓便属于开发商集中运营,在以后公寓的发展市场中无论在资金保障、正规管理、还是在增值服务、品牌效应上都有绝对的优势。

酒店管理公寓也是属于此类集中式运营的范围,代表项目就是旅游度假地产,像是南山悦海、澎湃岛、东方影都等项目。  

第二种:分散式的运营模式:公寓管理公司在普通的住宅或者公寓项目中收集房东个人的房源,来进行统一的装修,创建自己的公寓品牌来推广市场,负责统一的服务来管理这些公寓,赚取公寓的租金差来盈利。

例如:极客公寓、易安家公寓、由他公寓等,他们所收取的房源大多在住宅楼中,一般以四年合同为基本,收回房源后统一装修后出租,再以月或者季度为单位出租给个人,面向20-35岁之间的人群出租,赚取差价。

另外还了解到有很多购买项目的个人一次性购买多套,来自己用于出租,此类属于分散式的公寓出租范围。

但公寓也有其劣势的地方,他所使用的是商业水电费用较高,也不能落户,每层的住户较多,户型设计单一,并且由于是商业性质(除住宅公寓),它的交易税费成本较高,所以其收益主要来自于租赁。

声明:本网站所载信息和数据等仅供参考,若用于商业用途需授权,请联系我们。转载或引用本网版权所有之内容须注明转自(或引自)城市房产字样,并标明城市房产网址:www.cityhouse.cn

如果您有任何房地产估价或大量客户住址数据清洗的需求,欢迎联系我们。

邮箱:value@cityre.cn