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浅谈投资型房地产
来源:禧泰公司 2018-04-23

房价有两种收益属性:

一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套),我们通常叫做居住属性;

另一种是房子周边未来会拥有的配套资源(增量配套),我们通常叫做投资属性。

出租房子看的居住属性,而买房看的是居住属性+投资属性,这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性。

投资房地产的价值主要看未来的成长性,中国还是一个发展中国家,还有很高的成长性,新型城镇化就是成长的动力,总理在全国人大政府工作报告中宣布“ 城镇化是现代化的必由之路,就是最大的内需潜力和动能所在!”说的就是这个道理。

房地产投资优点:

1、房地产是一种耐用消费品

房地产是人们生活的必须消费品,但不同于一般的消费品。一般情况下,房子的寿命都在上百年以上,最少也可几十年(产权期限是70年)。这种长期耐用性,为投资盈利提供了广阔的时间机会。

2、房地产的价值相对比较稳定

房地产相对其他消费品,具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。不像一般消费品,如汽车、电脑、家用电器等,只会随着科技水平的发展,价值不断下降。所以房地产具有较好的保值增值的功能。

3、房地产具有不断升值的潜力

由于土地资源的稀缺性、不可再生性,以及人口上升、居民生活水平的提高,整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说,人总是要住房子的,而且有不断改变居住条件的需求。这些机会为房地产投资带来可预期的收益。

房地产投资缺点:

1、流动性差,变现能力差,

2、交易费用高,

3、转让过程税费高,投资门槛高。

房地产投资的一些热点词:

教育和交通是购房者绕不开的两个重要因素,所以学区房、地铁房也就成为了购房者关注的热点;除此之外,海景房、旅游地产、养老地产也是房地产投资的热点话题。

房地产投资的相关参数:

价值:中国房价行情上采用的计算公式为:价值=该月平均租金(//)x12个月x30年。

租售比:租售比,一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例,通常我们所说的租售比,是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:2001:300。比值越高,说明房价中的投资需求越大。

投资回报率:年利润或年均利润/投资总额×100%,公式看起来很简单,但实际操作中还要考虑是购买房屋的付款方式比如全款、按揭,除此之外还要考虑杠杆、房屋维修、税费管等因素。

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