长租公寓的发展障碍

来源:禧泰公司 2018-05-30

长租公寓是近年来新兴的房产运营模式,在“房住不炒”及“租购同权”等利好政策的刺激下,各路资本纷纷涌入,长租公寓遍地开花,开启了快速发展模式,一方面是得益于中央政策利好,另一方面也是被海量市场吸引,想来分一杯羹。可是在各种利好政策保驾护航的大环境中,长租公寓的发展并没有想象中顺利。

目前国内房价高企,相对房价来说租金上涨幅度太慢,导致国内租金回报率长期较低。

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中国房价行情平台的数据显示,一线城市及部分热门的二线城市的售租比基本都超过50年,比如青岛的售租比为62,意味着房子要出租62年才能收回购房成本,已经快接近70年的法定房屋年限,还不算贷款的利息成本。如此低的租金回报率,使得快速销售和处置住宅比持有住宅更加有利可图,严重阻碍了租赁公司长期自持物业进行发展。

所以目前国内多数长租公寓都是“二房东”模式,租赁公司通过长期租赁的形式获取物业使用权,将其进行装修后转租至消费者,收取租金。

然而二房东”获取房源并不容易。首先,获取整栋物业的租赁权很不容易,如果是产权清晰的物业,业主缺乏动力整体长租给某一主体,因为会影响到未来销售的便利性。一些产权不清晰的房屋,甚至一些小产权房,尽管出租容易,但存在政策风险。其次分散式的个人住宅物业往往无法签订长期合约,大都只能在3-4年以内的范围内签约,因此导致往往刚收回装修改造成本,业主就收回了房屋。

即便如此,仍有很多租赁公司感受到了“抢房”的压力,春节过后已有多地爆出散租市场一房难求的新闻。目前长租公寓行业仍是微利行业,低回报率促使企业追求规模化。获得大量融资的互联网平台,进入租赁市场的开发商,高价圈房,使得普通的长租公寓公司很难获得优质房源。

房源获取成本高,租金回报率低,无疑都加大了租赁企业的投资成本。然而不幸的是,到目前为止,无论是房企、经纪公司,还是社会化机构都未探索出租赁市场可持续的盈利模式。除了商业模式不成熟外,运营方式也需要进一步优化有租赁公司人士反馈,二房东模式盈利微薄,有的利润率仅在1%-3%之间。盈利压力来自两方面,一方面,拿房成本逐年攀升。另一方面,来自于缴税。原因是,20164营改增改革之后,房屋租赁纳税比例从5%提升至11%。根据规定,企业出租房屋取得的收入按现代服务租赁服务缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%

租赁时代的到来是大势所趋,机构化运营、长租占主流将成为主要特征。住房租赁市场建设仍需政府、社会、银行、企业多方共同努力,配套制度亦需推进落地。同时,租赁公司也需要保持高效率、高品质和低空置率,高效运营、管理规范、发展稳健,才能走到最后。

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