违规营销哄抬房价 开发商和中介套路不得不防

来源:禧泰公司 2018-06-19

我国从1998年开始住房体制改革开始,在经历了福利分房的全面终结后,开始了住房货币化,从此房地产进入了高速发展的时期。很多人习惯把2004-2013年称为是中国房地产业发展的黄金十年,因为在这10年间,中国的房价翻了好几番,且远远甩开了一般的物价上涨速度。中国目前的房价泡沫虚高,很大程度上是由于投资客炒楼炒的。这种惯性思维一直影响着我们对目前楼市的各种分析与预判。

但在分析现今的高房价时,我们都忽略了一个重要的点。对于投资客来说,炒房就是低价买入,高价卖出。但现在的房价已处于高位,对投资客来说,房地产投资的黄金时代早已过去,此时再“上车”已经不是最好的时机了。可为何在政府的大力调控下,近几年近乎疯狂的房价依然在低调的上涨?市场需要重新审视:现在的房价依然是投资客炒起来的吗?除了投资客以外,高房价的直接受益者还有谁?并导致了房产调控的实施越来越艰难?

房产销售简单来说就是一买一卖。对于买家来说,房价越低越好,但对于卖家来说,高房价才能保证自己获得更高收益。所以说,最不希望房价跌的人是谁?一个是已经买房的,另一个就是楼市开发商了。现在政府大力调控房地产市场并严厉打击投资炒房团,阻止房价继续上涨。房价止涨后开发商的利润变小,没有了炒房团的助推,个别开发商便开始在营销时使用一些违规手段提高房产价格。

开发商常见的营销“套路”

捂盘惜售。捂盘常见的手段之一是大量减少放盘房源,导致市场上供应的房源紧缺,从而造成“供不应求”的假象。此外,开发商在项目开盘时也会大幅度提高开盘价,且定价远高于市场价,导致短时间内购房者减少,如此一来可以变相拉长销售周期,人为的抬高一路飙升的房价。而且一旦某个楼盘成功抬高了单价,就会带动周边所有楼盘效仿,逐渐哄抬起整个城市房价,扰乱市场销售的正常秩序。所以,有人将捂盘惜售归为房价上涨的主要原因之一,其影响程度并不亚于全民炒房造成的楼市高泡沫。近日有媒体报道,长沙等多地楼市库存告急甚至出现“一房难求”,其实都是开发商捂盘惜售的结果。

捆绑销售。房子190万车位卖244万,这是最近在西安楼市发生的事。在房产调控时期,很多楼盘的备案价是无法说涨就涨的,于是开发商便把目光移到车位和装修上。要买房子必须买配套的车位、装修,低价房子配上天价车位、天价装修,利用捆绑销售,即能响应“限价”政策,又能保证房子实际价格不降。这种坐地起价的行为可以极大的保证开发商的盈利,但对市场而言却是必须严禁的违规行为。

洗售行为。开发商的洗售行为是指开发商以获取利益为目的,委托内部人员或雇佣外部人员先买进某一楼盘,再退还开发商,然后高价卖给真正的购房者。这种行为会使散户产生错觉,误以为交易活跃、房地产市场价格上涨,就会盲目跟进。以前开发商配合炒房团哄抬房价,现在炒房团在调控下逐渐式微,改成房产中介和代理机构了。杭州出现“炒房卖号”的现象,但所谓的“一房难求”现象并不是真正的市场反应,不过是开发商抬高房价的又一“套路”而已。

说完新房我们再来看一下二手房市场。对于二手房来说,大部分的成交都是通过中介来实现的。目前很多新盘也是直接交给中介或代理机构进行销售。二手房卖方和买房的主体一般都是是个人,即便卖家想提高房价,凭个人对房价的影响力可以说是微乎其微。但如果中介抬高价格既能保证日常盈利最大化,又可以顺意卖家。故此,很多中介也会选择用一些手段哄抬房价。

中介常见的营销“套路”

怂恿卖家。中介的佣金是基于房产总价的抽成,房子越贵中介费和佣金才会越高。很多卖家在挂牌时定价都会咨询中介,但为了更高的佣金,中介往往利用过往交易的最高价作为定价参考,怂恿卖家把挂牌价标高。这对卖家来说是好事,但是会拉高市场均价。当有其他卖家再挂牌时定会把价格定的更高,如此循环往复,房价直升不降,正中中介下怀却掩盖了正常的市场价格反应。

一房多卖。如今的楼市风向变化太快,购房者担心市场变动买房心切,有些中介利用这种心理将一套房子卖给多个卖家。用一房多卖表现房源抢手,用买方的恐慌心理可以提高房屋价格。多个卖家对中介来说是多重双保险,但是这样不仅会引发买卖纠纷也无法保证买卖双方的合法权益。二手房的市场监管目前仍不够完善,很多中介为了利润不惜钻空子利用法律漏洞,严重扰乱了二手房市场秩序。

散布虚假消息。如今的市场是存量房时代。在供应量和市场活跃程度上,二手房是优于新房的,且和新房出现价格倒挂的现象。我们现在看到的某一城市的炒房行为,在二手房市场上是可以快速看到成效的,这时候中介机构的影响力就凸显了出来。现在的中介惯用的手段是通过新闻炒作散布、传播虚假消息,造成的供求不平衡的假象,影响房地产市场价格,再通过房地产交易获取利润。早在2016年8月,上海楼市就因为一则房地产中介发布的谣言掀起假离婚风波。还有近期的“丹东”,房价疯涨实质就是虚假消息被炒作的结果,不然一个三四线开外的小城市哪里来的经济和人口实力支撑这么快速的房价上涨?

开发商和中介的炒房行为的严重程度其实是大于投资客炒房的严重程度的。因为投机者只有资金优势,而开发商和中介机构除了资金外是最清楚房产市场本质和规律的主体。买房群体获得购房市场信息直接来源开发商和中介,所以有信息依赖性。但开发商和中介却利用信息不对称在市场上造势干预市场秩序和市场调控。房价国家政策一直在控制,在销售源头的炒房更是要明令禁止。低房价会损害开发商和中介的销售利润,所以一些机构铤而走险进行违规销售。但健康的房产市场才是房企和房产中介代理机构持续发展的长久之计。

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