三四线城市房地产市场风险隐现

来源:禧泰公司 2018-08-09

2018年已经过半,在各地政府和机关单位在欢庆“时间过半、任务过半”的“双过半”掌声里,三四线城市的房地产市场隐隐透现出风险:

国家统计局公布的2018年上半年数据显示,2018年6月全国70个大中城市,35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。但丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。而且,三四线城市土地市场量价齐升。全国来看,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金额大幅上升,楼面成交均价、土地平均溢价率等数据增长率明显高于一二线城市。

在全国楼市调控密集、持续发力、整体平稳的情况下,不难看到,部分三四线城市房价上涨,除了周期因素,也受到货币、金融、土地等因素的作用。

首先,看看货币方面。大家猜,2018年以来央行到底印了多少钱。看看:

今年3月份央行MLF(Medium-term Lending Facility,中期借贷便利,是由央行提供的中期基础货币的政策工具,即央行借钱给商业银行,由商业银行贷款给各类企业)操作4325亿元,4月MLF操作3675亿元,5月MLF续操1560亿元,6月MLF操作6630亿元,7月13日MLF又续操了1885亿元,昨天MLF也操作了5020亿元。这么一算,今年以来,央行MLF操作至少有2.3万亿元。

同时,央行今年以来还进行了三次定向降准,1月份释放4500亿元,4月份释放4000亿元,6月份释放7000亿元。三次定向降准,一共释放了1.55万亿元。MLF加上央行降准释放的资金,一共3.86万亿元,如果算上逆回购还有央行其他短期投放的资金,4万亿元绰绰有余。

那么这些钱都流向哪里?不用说,你看看地方政府的土地供应和品牌房企布局下沉至三四线城市的架势,情况就很明白。这就是推动三四线楼市上行的重要因素。同策咨询的数据显示,十强房企在全国范围内三四线城市的销售额集中度,在2015年至2018年由13%提升至25%。

另外,2016年以来,不少地方政府在房地产市场已明显变化、商品房去库存效果也已相当明显的情况下,没有有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍然偏高。这为许多手持大量现金的安置户提供了买房进而推高房价的有力工具。以下以山东菏泽为例,详细说明。

菏泽市政府官网的数据显示,过去3年,菏泽市累计实施棚户区改造项目309个,完成征收27.4万户、4135万平方米。其中2016年以来全市完成征收25.3万户、3910万平方米,棚改规模连续两年位居全国设区市首位。“有的区县仅用了10天就动员了1000户居民全部签订棚改协议。”菏泽市住建局相关负责人对媒体报出以上数据。仅2017年,菏泽棚改共涉及18.2万户、近70万人,占整个山东省棚改体量近1/4,相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。另据菏泽“2018—2020年”新3年棚改规划,未来3年间还将改造25万套。以这样的拆迁和扩建速度,房地产市场想不蹿升也难。

其它因素,比如在部分限购比较宽松的地区,尤其是环经济发达地区,且需求管控比较松的三四线城市,房价飙升是水到渠成的事;而部分三四线城市作为就近城镇化的主要承载区,需求增加但没有及时增加住房供给也会形成房地产市场的迅速升温。

客观来看,三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑。但地方政府高涨的土地出让热情和房企拿地力度不减的情况下,部分三四线城市的住房新开工面积和施工面积攀升,这很可能出现新的风险积聚。

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